«Сямэньская модель»: об опыте формирования системы

социального жилья в Китае

Вэй Лиянь[i]

Аннотация:  Сямэнь-это прибрежный город на юго-востоке Китая, является одной из особых экономических зон КНР. В 2006 году, когда в большинстве городов строительство доступного жилья остается лишь на бумаге, г. Сямэнь, на основе изученного опыта Гонконга в обеспечении социальным жильем, уже встал на путь строительства, началась новая веха практических и теоретических инноваций. Начавшие внедряться с 1 июня 2009 года 'Правила управления социальным жильем в г.Сямэнь' являются первой частью локального законодательного акта касательно работы с социальным жильем. Сямэнь стал передовым городом в системе социального жилья, осуществляющим полное покрытие всего спектра обеспечения социальным жильем, данная многослойная система работает для различных слоев населения. Эта статья сосредоточена на следующих темах: 'Кто занимается руководством', 'Для кого ведется строительство', 'Где проводить строительство', 'Как строить', а также показан непрерывно развивающийся механизм обеспечения социальным жильем, проведен глубокий анализ, подытоживает статью описание опыта реализации 'модели в г. Сямэнь'.

Кто занимается управлением?

Правительство является руководителем на протяжении всего процесса обеспечения социальным жильем. Г. Сямэнь посредством законодательных требований устанавливает, что правительство является субъектом социального обеспечения в области инвестиций, планирования, строительства и управления, при этом решение жилищных проблем населения является первостепенной задачей.

Во-первых, необходимо учредить инстуциональную структуру. (1) Правительство является координирующей структурой, что позволяет осуществлять полное покрытие всего спектра обеспечения социальным жильем. Правительство г. Сямэнь специально учредило канцелярию по строительству и управлению социальным жильем, принципами которой являются 'единое строительство', 'единое распределение', 'единое управление', 'единое функционирование'. Эта канцелярия в отношении строительства и управления социальным жильем проводит всесторонние инструктаж и координацию. (2) Функциональные департаменты осуществляют связь между подразделениями. В процессе проверок подавщих заявления семей на соответствие требований по предоставлению социального жилья, бюро гражданского администрирования, бюро по земельным участкам и недвижимости, бюро по строительству и управлению, управление общественной безопасности, налоговое бюро, бюро по кадрам и социальному обеспечению проводят согласованную проверку между департаментами и регионами. Более подробно институциональную структуру см. на схеме 1:

Во-вторых, структура планирования социального жилья. В соответствии с общими целями и потребностями города, утверждается план строительства и распределения жилья. В 2007 году правительство города Сямэнь поручило проектно-конструкторскому институту г. Сямэнь выполнить 'План развития социального жилья г. Сямэнь - программу развития по решению жилищных проблем семей с низким и средним доходами на 2007-2010 года'.

В-третьих, разработка системы социального жилья. Это постепенное появление политики предоставления социального жилья семьям с низким и средним доходом, государственным служащим, способным работникам предприятий и учреждений, а также приезжим рабочим. Это также рациональное размещение проектов, установление сроков строительства, гарантия рационального использования земель под строительство; четкое определение стандартов строительства и стандартов комплектующих инфраструктуры; стандартизация декора, отделки и комплектующих. В то же время необходимо разработать функциональные способы совместной аренды с поочередной оплатой, способы расчета арендной платы, а также способы управления арендными платежами. Таким образом функционирование механизма социального жилья должно основываться на соответствующих законодательных актах, в целях обеспечения гарантии осуществления открытости, справедливости и беспристрастности.

 Для кого ведется строительство

Объекты политики социального жилья в г. Сямэнь включают в себя семьи с низким и средним уровнем дохода, а также группы населения, отвечающие определенным условиям. Каким же образом при системе социального жилья, в которой осуществляется полное покрытие всего спектра обеспечения социальным жильем для различных слоев населения, устанавливать объекты, подлежащие социальному обеспечению?

Во-первых, это стандарты доступа[ii]. В г. Сямэнь необходимо рассматривать объекты - кандидаты на получение социального жилья исходя из уровня доходов и жилищных условий.

Критерии классификации семей с низким и средним доходами

Критерии классификации семей с низким и средним доходами определяются правительством г. Сямэнь на основании предоставляемых статистическими ведомствами данных о средних доходах населения городов. В отношении всех городских жильцов согласно среднего месячного дохода производится ранжирование от низкого до высокого, итого жильцы делятся на 5 групп, с одинаковым количеством семей в каждой группе.

Группа семей с низким доходом: ежемесячный доход составляет менее 20% от среднего общегородского;

группа семей с доходом ниже среднего: ежемесячный доход составляет 20-40% от среднего общегородского;

группа семей со средним доходом: ежемесячный доход составляет 40-60% от среднего общегородского;

группа семей с доходом выше среднего: ежемесячный доход составляет 60-80% от среднего общегородского;

группа семей с высоким доходом: ежемесячный доход составляет свыше 80% от среднего общегородского;

Г. Сямэнь планирует расширить площадь покрытия социальным жильем до обеспечения части семей со средним доходом, а именно семьи с ежемесячным доходом, составляющим 40-50% от среднего общегородского, также войдут в систему обеспечения социальным жильем.

Критерии контроля имущества семей с низким и средним доходами

Имущество семей главным образом включает: недвижимость, автомобили, ценные бумаги, инвестиции (включая акции), вклады (включая денежные средства и заемные средства) и др. По оценке доходов семей в г. Сямэнь в 2006 году, максимальный годовой размер доходов семей с низким и средним уровнем дохода составляет: до 3-х человек в семье - 50 тыс. юаней, 4-5 человек в семье - 60 тыс. юаней, более 6 человек в семье - 70 тыс. юаней.

Стандарты площади жилья в среднем на одного человека

На текущий момент стандарты площадей социального жилья не одинаковы в различных регионах, относительно высокие параметры в городах Ханчжоу и Шеньчжень составляют около 16кв.м, в провинции Чжэцзян рекомендуемые стандарты - 15 кв.м, по предоставленным данным в провинции Фуцзянь - 12 кв.м. В г. Сямэнь исходя из реальной обстановки изначальные 12 кв.м заменены на 16 кв.м.

Далее, виды жилищной политики. В 2005 в г. Сямэнь начала формироваться система обеспечения социальным жильем. К семьям с различным уровнем доходов начала применяться различная политика. Семьям, испытывающим трудности с жильем, находящимся на самом низком уровне прожиточноно минимума, предоставляется жилье с низкой арендной платой; семьям с низким доходом, испытывающим жилищные трудности, финансовое положение которых однако достаточно для приобретения жилья, предоставляется для покупки жилье с доступной стоимостью; для семей, находящихся выше уровня прожиточного минимума, однако финансовое положение которых не позволяет приобрести жилье, предоставляется социальное жилье в аренду. Нуждающимся семьям из категории семей, имеющих стабильное финаансовое положение, предоставляется социальное коммерческое жилье. Также предоставляется жилье во временную аренду для талантливых кадров, недавно приглашенных на службу. Кроме того, в 2011 году начала проводиться политика в отношении не имеющим собственного жильям семей со средним доходом коммерческого жилья с фиксированной льготной ценой. На текущий момент правительство Сямэнь включило в сферу социального обеспечения жильщные проблемы мигрантов и трудящихся-мигрантов. На стадии разработки политика обеспечения социальным жильем в отношении управленческого и технического персонала части предприятий, а также в отношении квалифицированных рабочих, внесших свой вклад в градостроительство.

Где вести строительство

1. Принципы выбора площадей[iii] под строительство

   Согласно согласно принципам оптмальных условий проживания и удобства транспортного сообщения, выдеяются самые лучшие земельные участки под строительство социального жилья. В то же время, заодно с перестройкой стоянок общественного транспорта, надлежащим образом решается вопрос шума и выхлопных газов, также используется верхнеее пространство стоянок общественного транспорта под строительство социального жилья, что способствует удобству для горожан пользоваться этим транспортом, а также экономит площади участков под застройку. 

(1)Принципы с ориентированием на благосостояние человека

 Обеспечение социальным жильем в г. Сямэнь от начала до конца руководствуется Позицией' человека превыше всего',что воплощается при выборе земельных участков под проект, субсидировании арендной платы, продаже жилья по низкой стоимости, совершенствовании инфраструктуры. При этом данный принцип наиболее осуществляется при выборе земельных участков под проекты. Правительство для того, чтобы позволить семьям с низким и средним уровнями доходов жить комфортабельно, отбирает самые лучшие земельные участки, планируя строить социальное жилье также и в элитных районах. К тому же тщательно продумываются вопросы расположения транспорта, рынков, школ. Где есть элитное коммерческое жилье, там должно быть и социальное жилье.

(2) Принципы планировки с рассредоточением сооружений и удобства коммуникаций

   Выбор земельных площадей под строительство социального жилья является ключевым пунктом развития. Выбор местоположения должен находиться поблизости с работой объектов социального обеспечения, что в тоже время будет решать вопрос загруженности транспортного сообщения. Поэтому необходимо придерживаться принципа 'большого рассредоточения, малого сосредоточения коммуникаций'. Соответствующая планировка с рассредоточением сооружений позволит семьям с низким и средним доходами влиться в общество, избежать явлений изоляции и трущеб. Кроме того, так как объекты обеспечения социальным жильем пока не имеют возможностей приобретения личных легковых автомобильей, основным средством передвижения для них является общественный транспорт. Правительство города начинает развивать систему скоростного BRT транспорта, синхронизируя ее с планом размещения социального жилья, комплексно связывая и развивая узловые станции общественного транспорта и станции BRT транспорта, что повсеместно поднимет коэффициент использования площадей под станции общественного транспорта.

(3) Принципы совершенствования комплектации и способствование разработкам

   Микрорайоны социального жилья как правило имеют достаточно высокую плотность населения, при этом необходимыми и актуальными требованиями являются бытовые, учебные, лечебно-профилактические и культурные мероприятия. Данные районы необходимо укомплектовывать инфраструктурой социального обслуживания, повышать качество этих услуг, строить комфортную среду проживания. Кроме того при выборе площадей под социальное жилье необходимо как можно меньше отбирать дома под снос, осваивать относительно готовые участки земли. С одной стороны необходимо уменьшать себестоимость земли, дабы своевременно запустить проекты, с другой стороны необходимо при совместном использовании инфраструктуры социальных услуг уменьшать расходы на подобную инфраструктуру. Как при разработке себестоимости, так и при обустройстве инфраструктуры необходимо повышать эффективность обеспечения социальным жильем.

2. Планирование будущих проектов

   Основной задачей 12-й пятилетки является строительство социального жилья, а также жилья для сдачи в совместную аренду. Планирование будущих проектов г. Сямэнь включает: (1) Перемещение ключевых строительных объектов из центра острова вовне. У острова Сямэнь большие возможности для развития, однако развитие за пределами острова несколько запаздывает, насущной необходимостью является формирование развития интегрированной структуры, включающей в себя островную и внешнюю территории. (2) Объединение данных территорий, необходимость планирования строительства инфрастуктуры. Социальное жилье и инфраструктура социальных услуг должны учитываться на одной территории, должны стать основой для планирования и управления.

Как вести строительство

1. Обеспечение земельными площадями

   В Сямэнь площади под строительство социального жилья не только включаются в годовой план распределения земель, но также обеспечивается их первоочередная поставка для строительства социального жилья, что является юридической ответственностью департамента, ответственного за предоставление земель. В процессе обеспечения земельными площадями различные правительственные департаменты имеют конкретные постановления, касающиеся выделения земель. Во-первых это рациональное планирование земель под социальное жилье, своевременное оповещение общественности. Во-вторых, это образцовое управление землями под социальное жилье, в-третьих, это усиленный последующий надзор за поставкой земель. Четвертое - это усиление надзора и проверок за исполнением планов касательно социального жилья, а также за поставкой и использованием земельных участков. Необходимо гарантировать, что земли под социальное жилье используются по назначению.

2. Функционирование капитала

   Опыт управления капиталом в г. Сямэнь заключается в наличии множества каналов для сбора капитала на строительные нужды, реализации системы финансового бюджета. Необходимо построить оптимальную систему управления использования капитала под социальное жилье, осуществлять целевое управление, гарантировать безопасность капитала, его рациональное и эффективное использование. Средства на строитльство социального жилья в полном объеме поступают от муниципалитета, основными источниками являются государственный бюджет, чистые поступления от проданных земель, доходы от повышения стоимости вложений в жилищный резервный фонд и т.д.

Итоги - механизм устойчивого развития социального обеспечения

1. Создание здравой законодательной базы

Построение политической системы невозможно без здравого законодательства. В июне 2009 года в г. Сямэнь вышел первый местный закон о социальным жилье "Правила управления социальным жильем в г.Сямэнь". На текущий момент в Сямэнь уже были опубликованы почти 30 сопутствующих документов, которые не только образовали соответствующую реальной политике социального жилья систему, но и сформировали базовую юридическую систему по социальному жилью для г. Сямэнь.

2. Постепенное совершенствование системы управления информацией

   Совершенствование системы управления информацией, касающейся социального жилья, сыграло ключевую роль во всех цепочках управления социальным жильем. Система управления информацией играет важную роль в процедуре подбора кандидатур на получения социального жилья. Эта система интегрирована базой данных, включающей списки жилья, регистрацию сделок продажи жилья, управление общественным жильем. При помощи данной системы возможно всесторонне анализировать информацию об объеме спроса на социальное жилья и др. базовую информацию. На основании этой системы возможно обеспечить основу для внедрения оптимальной политики, касающейся социального жилья.

3. Создание системы строгого доступа к получению социального жилья

   В г. Сямэнь установлен следующий многоплановый режим в управлении социальныим жильем: 1."Пятиуровная проверка": проверка производится объединением соседских комитетов, уличной канцелярией (народным районым правительством), префектурным народным правительством, городским центром управления социальным жельем, городским бюро по строительству и управлению социальным жильем. 2. "Двухуровневые объявления": передается информация о социальном жилье в СМИ и на сайтах города. 3. "Двухуровневый мониторинг": правительство и общественные органы участвуют в мониторинге в целях обеспечения справедливости. 4. "Координация различных департаментов": департаменты общественной безопасности, управления недвижимости, финансов, налогов, промышленности и торговли, социального страхования, управления транспортом координируют свою работу, согласно законодательства предоставляют о заявителях на получение социального жилья информацию о прописке, недвижимости, доходах, активах и т.д.

4. Механизм распределения в процессе обеспечения социальным жильем

   Механизм распределения в обеспечении социальным жильем должен воплощать концепции гарантий и справедливости, выявлять факты махинаций, коррупции и рентоориентированного поведения. В г. Сямэнь пременяется механизм распределения жилья по временной очереди подачи заявлений. Семья, которая удовлетворяет условиям получения социального жилья и которая подала комплект документов, получает уникальный код для ожидания. Преимущество этого механизма в равенстве, справедливости и предовращении возможности махинаций. Кроме того, подготовлена соответствующая льготная политика на первоочередное получение жилья для лиц следующих категорий: пожилых людей, граждан без супруга(и), отставных военных, мигрантов.

5. Эффективный циркуляционный механизм выхода из системы социального жилья

   Существует два вида механизма выхода системы социального жилья: добровольный и принудительный. Добровольный механизм выхода означает, что пользователь согласно своего желания подает заявку о выходе. Принудительная система означает, что компетентное ведомство лишает жителя права на проживание в социальным жилье в случаях нарушения правил использования данного социального жилья. Правительство г. Сямэнь учредило разные правила и регламенты о проведения работ, например "Порядок подачи жалоб и донесений касательно социального жилья", "Порядок сбора арендной платы", "Система проверки претендентов на социальное жилье". Постепенно в г. Сямэнь формируется рациональный управленческий механизм, который позволяет системе управления социальным жильем постепенно продвигиться в систематическом и нормативном направлении.

Литература:

1. Исследование вопросов социального жилья в процессе урбанизации в Китае. Исследовательная группа по проблемам социального жилья. Пекин, Издательский дом развития Китая, 2013.

2. Исследование многоуровной системы обеспечения жильем. Исследовательная группа при министерстве строительства. Пекин, Издательский дом строительной промышленности Китая, 2007.

3. E.S. Savas, Privatization and Public-private Partnerships. (перевод на китайский), Издательский дом Жэньминь университета. 2002.

4. Чэнь Чжэньмин. Анализ общественной политики Китая. Пекин, Издательский дом Жэньминь университета. 2010.

5. Народное правительство г. Сямэнь, Порядок управления социальным жильем в г. Сямэнь. 2009.

6. Бюро строительства и управленияг г. Сямэнь. Порядок распределения и продажи социального жилья в г. Сямэнь. 2009.

7. Бюро по земельным ресурсам и жилью г. Сямэнь, Порядок управления социальным жильем в аренду в г. Сямэнь. 2009.

8. Сайт социального жилья г. Сямэнь, http://www.xmjs.gov.cn/bzzfw/.

9. Сайт социального жилья г. Сямэнь, "План развития", http://www.xmjs.gov.cn/bzzfw/.

10. Народное правительство г. Сямэнь, Мнение о решении вопроса "трудного жилья" в г. Сямэнь. http://www.xmbzzf.gov.cn/article.action?article.id=800, 09-12-2007/06-07-2010.

11. Бюро по человеческим ресурсам и социальному обеспечению. Порядок управления социальным жильем в г. Сямэнь 01-06-2007/06-07-2010.